任意売却Q&A

任意売却で不動産などを処分しようとして専門の業者に依頼しても100％が高額で売れるとは限りません。実はこうしたことの原因のほとんどは、防ごうと思えば簡単に防げたようなことであるが多いのです。まず物件が売れない原因の最も多い原因の１つにあげられるのが「依頼者の非協力的な態度」と言うものがあります。任意売却で住宅が売れないと困るのは自分であるにもかかわらず、内見希望の人が現れても「スケジュールが合わない」、「その日は客が来る」などと言う理由でなかなか物件内部を見せようとしません。ただでさえ「訳有り」の物件なのに売主が非協力とあっては、まとまる話もまとまるはずがありません。こういったケースでは結局時間切れとなって物件は競売にまわされてしまいます。

また連帯債務者や連帯保証人、保証人などと連絡が取れないために売却の同意が得られないと言うケースもあります。新しく購入する人の身になって考えればいつまでも待っても同意が得られず仕方なくあきらめると言うことになります。税金やマンションの管理費などの滞納金の額が債権者の手に終えないほどの高額になってしまっている場合も任意売却はできません。また債権者と債務者の関係が感情問題にまで発展してしまい修復の余地が無くなってしまっている場合なども、債権者の同意が得られないため任意売却はできなくなります。

また意外と多いのが債務者本人や保証人などの本人確認が取れないと言うケースです。なかには債務者がかなりの高齢となっており、自分で自分の意志を伝えることができなくなっている場合もあります。また一般的に「売却難物件」と呼ばれる物件そのものに問題がある場合もあります。これはどういうことかと言うと再建築不可となっている物件などの場合です。この場合ももちろん任意売却は不可能となります。

予期せぬリストラ、急激な収入源、会社の倒産などで今月から住宅ローンの支払いが滞納するとしましょう。まず最初に滞納があった時点で早速銀行などの金融業者から督促状などが届きます。これは日にちを増す毎に多くなり、電話やメール、あるいは直接の訪問によって支払いを請求され続けます。こうした時期は3ヶ月ほど続きます。滞納が発生して約3ヶ月が経過すると、状況ががらりと変わります。このように金融機関が支払いを求めてあの手この手で督促をかけてくる間は、金融機関と何らかの交渉を持つことで、月々の支払い金額の低減などの相談にのってもらえる可能性があります。

銀行などの金融業者は滞納が始まって3ヶ月から6ヶ月程度で住宅ローンの債権を保証会社に譲渡します。こうなると銀行などの債権者に住宅ローンの内容を見直してもらうことは不可能となります。債権が譲渡されると約1ヶ月程度で今度は保証会社から融資残金の一括弁済を要求されます。この時期に専門の業者などに相談して任意売却を行えば未だ余裕を持って計画的な売却が可能です。

しかしさらに時間が経つと今度は1ヶ月後に競売申立となって、競売開始決定通知が裁判所から送られてきます。その後数週間で執行官と呼ばれる役人がやってきて物件の調査を行います。この執行官の調査はおおむね3ヶ月ほどかかります。この3ヶ月の前半は、任意売却を行う意志のある人にとって非常に重要な時間となります。この期間をみすみす見逃すか、あるいは任意売却を申請するかでことの流れのスムーズさが大きく異なってくるのです。

執行官による調査が終わってしまうと3ヶ月くらいで期間入札となり買受人が決定されます。

競売にしても任意売却にしても住宅さえ処分してしまえば後は自由に1から生活を築いていける、と考えるのは早計です。例え競売や任意売却で住宅が売りに出され売却交渉が成立したとしても銀行などの債権者に対するローンは支払い続けなければなりません。家を取られてしまった上にまたローンを支払う日々に戻ってしまうと考えただけでもゾッとします。これではせっかく住宅を手放した意味は無いのではと考える人もいることでしょう。実際、任意売却などで家を売却した後に再び自己破産を申請する人も多くいます。

任意売却で住宅を失ってもローンは支払い続けなければならない。このことは肝に銘じておきましょう。とは言っても不動産業者など専門の業者が中に入る場合にはこの残った支払い（残債）の支払い条件に関しても、債権者である銀行などと交渉して、何とか債務者が毎月支払える程度の金額まで月々の負担を減らしてもらえることがほとんどです。しかしここで注意しなければならないのは、残債に関しては月々の負担額を低減するだけであって決して総額が減るわけではありません。つまり月々の支払い額がおさえられる分だけ支払い期間に関しては延長されることになるのです。任意売却後にもローンを支払い続ける場合一般的には月々5000～20000円程度の支払いに減額されることが多いようです。

またこれはまれにあるケースですが住宅の売却までは仲介してくれた不動産業者などが後の残債に関してはなんら交渉をしてくれないことがあります。こうした中途半端な対応に終わることのないように、業者と契約する際にはあらかじめ注意点を良く確認しておきましょう。

リストラや事業の失敗、家族の病気などさまざまなことが原因となって家計に負担がのしかかり、住宅ローンなどが支払えなくなることがあります。ローンに滞納が発生する前であれば債権者である銀行などに相談することも可能ですが、実際にローンの滞納が何ヶ月か続いてしまった際には弁護士や任意売却などの専門家に住宅をどのように処分すべきかを相談しなければなりません。

あまりにも急速に資産を失った場合や大きな負債を背負った時には自己破産を余儀なくされるケースもありますが、自己破産の前に任意売却で住宅を処分する人もいます。いきなり自己破産をする場合と、任意売却で住宅を処分した後に自己破産する場合とでは何がどう違うのでしょうか。

自己破産の場合には免責さえ降りれば債務の返還義務は無くなるため、さっさと自己破産する方が良いと考えている人もいますがそれはどうでしょうか。自己破産をする場合には弁護士などに依頼するため相応の弁護士報酬が必ず必要となります。夫婦で自己破産した場合は費用も2倍かかるため100万円近い費用が必要となる場合もあります。この出費は破産する人にとっては高額です。そこで先に任意売却を行うのです。自己破産ではめぼしい財産が無い場合には同時破産となり、この場合かかる費用は3万円程度です。しかし住宅ローンがある場合には同時破産とはならずに原則的に管財事件となります。管財事件となると管財人の費用がかかってきます。これは平均的なところで50万円程度となっています。つまり自己破産に先立って任意売却を行うと言うことは自己破産にかかる費用を軽減する効果があるのです。

任意売却を弁護士などの法律の専門家に相談するメリットとメリットとはどのようなものでしょうか。まず任意売却に限らず法律全般に関して相談するのであればやはり弁護士が最も安心できます。任意売却でも弁護士に依頼したその日から債権者による請求やしつこい督促などはピタリと止み、連絡が来なくなります。これまで度重なる督促で精神的にダメージを受けていた人にとってはこれだけでも弁護士に依頼したメリットを実感できます。

またクレジットカードやサラリーマン金融などを利用している人の場合などは利息の引き直し計算なども行ってくれますので、払い過ぎた返済金が過払い金として戻ってくることもあります。また任意整理や自己破産などの債務整理を考えている人の場合には引き続き相談することができます。こうしたさまざまな債務整理の中から依頼者に最適と思われる方法を選択してもらえるのも弁護士ならではの強みと言えます。

では反面、任意整理を弁護士に依頼する際のデメリットとは何でしょうか。まず弁護士に依頼するには相当の報酬を支払う必要があります。弁護士によっては報酬の分割払いなどを認めてくれる場合もありますので相談すると良いでしょう。また任意整理や債務整理などの初期相談に限って無料で話を聞いてくれる弁護士も多くいます。

次に弁護士自身は物件の売買などは行いませんから、住宅などの売却に関しては弁護士から紹介された不動産業者などに別途依頼する必要があります。弁護士はこうした不動産業者や司法書士、弁理士、税理士、ファイナンシャルプランナーなどの外部ブレーンと常に連絡を取り合いながら行動している場合が多くあります。

任意売却を依頼する相手として考えられるのは、弁護士、司法書士、不動産業者などの専門業者（任意売却相談室）などになりますが、各々には条件やメリット・デメリットがありますから注意が必要です。

まず弁護士に依頼する場合には債務整理や自己破産なども視野に入れている人ならば最適な選択肢となります。しかし逆に住宅ローンだけが問題なのであれば、弁護士は実際の不動産の売買には関与しませんので、別途不動産業者に物件の売買を依頼しなければなりません。また弁護士費用ももちろん発生します。

次に司法書士の場合は規定があり、依頼金額が140万円を越えるような案件に関しては司法書士が受けることはできません。そのため任意売却を依頼しようとしても断られるケースが多くなっています。特に東京を中心とする首都圏では不動産の価格が非常に高額となるためほとんどの場合では司法書士に任意売却を依頼することはできません。

最後は不動産業者などの専門業者と言うことになります。こうした業者は任意売却を専門としているだけあって、交渉のノウハウや流れなども確実に把握しています。また相談料などの他にもさまざまな手数料を無料にしてくれるなどの配慮をしてくれる業者が多く存在しています。とは言えこのような専門業者のすべてがおすすめと言うわけではありません。業者によっては任意売却の実績が足りなかったり、広告などで実際にできることをオーバーに表現している業者などもいます。こうした業者を選択する際にはインターネットや口コミなどを最大限度利用して情報を集めるようにしましょう。

任意売却を不動産業者などの専門の業者に依頼する場合良くある問題として「引っ越し費用が無い」と言うものがあります。住宅を処分しなければならないような債務者はとうの昔に預貯金などは取り崩してしまっており、手元には数万円も残っていないようなケースが往々にしてあります。そのためせっかく任意売却で買手が現れても引っ越しができず、住居を譲り渡すことができなくなってしまうのです。

以前ならこうした引っ越し費用や当座の生活費程度は債権者が物件の売却代から支払ってくれると言うのが一般的でした。基本的に任意売却で引っ越す際の費用としては100万円が相場とも言われていたのです。しかしこれは以前の話です。最近では気前良く100万円もの金額を支払ってくれる債権者はほとんどいません。出たとしてもせいぜいその半額程度も出ればありがたいと考えるべきでしょう。そもそも住宅金融支援機構では任意売却に際しての債権者の費用負担について、「仲介手数料」、「登記費用（司法書士への報酬を含む）」、「公租公課」、「マンションなどの管理費滞納分」などとなっており、民法に照らしても債務者の引っ越し費用まで負担すべきだと主張している箇所はどこにも無いのです。とは言え任意売却を専門で行っている業者であれば、引っ越し費用が出るように最大限の努力はしてくれます。中には「引っ越し費用不要」とはっきりと明言している専業者の広告なども目にしますが民法上の規定には盛られていないと言うことを忘れないで下さい。

任意売却を始めるにあたりとるべき行動は、実際に住宅ローンの滞納などがすでに生じているかどうかなど、状況に応じても異なってきます。収入が激減していずれ住宅ローンが支払えなくなることが予想される段階であれば、債権者である銀行などの金融機関に相談してみることも可能です。このような場合には基本的に住宅ローンの月々の負担を引き下げる方向で調整が行われます。その代わり住宅ローンを支払い続ける期間は長くなることになります。また毎月一定の収入があることが前提となりますが、現在融資を受けている金融機関から別の金融機関に借り換えできる場合もあります。

次に実際に住宅ローンの滞納が発生してしまった場合には、債権者である銀行などは味方とはなってくれませんから、任意売却を専門とする不動産業者や弁護士、司法書士などに相談することになります。実際にはローンの滞納が発生する以前から専門の業者などに相談をするケースも多く見られます。任意売却においては早く行動を起こすほど有利な売却が可能となるため、どこに相談するにしても1日でも早く行動に移す必要があります。

任意売却の専門家に相談する場合には現在のローンの延滞が一時的なもので済むのか、それとも支払いを再開できる見通しは無いのかなどが今後取るべき行動を決定するポイントとなります。滞納の期間が4～6ヶ月にも及ぶと住宅ローンの債権は銀行などの金融機関から住宅ローン保証会社や「サービサー」と呼ばれる債権回収会社に移転されてしまいます。

任意売却を行う際には原則としてほとんど費用はかかりません。住宅を売るにもかかわらず費用がかからないというのはどう言うことでしょうか。まず住宅を売る場合には抵当権を抹消する必要がありますが、任意売却の場合には債権者と交渉することで抵当権抹消費用、司法書士への支払いなどは債権者が支払うこととなります。ただし手続きのために必要となる住民票や印鑑証明書などの取得費用や、書類を発送する際の郵送料などは債務者の負担となります。

また管理費がかかるマンションなどを所有していた場合、毎月の管理費や大規模修繕積立金などを支払う必要がありますが、これも債権者がマンションの管理組合に支払うことになります。また任意売却を専門で行っている業者への相談費用などもたいていは無料となりますが、交通費などに関しては負担しなければならない場合もあります。また債務者が業者の事務所まで出向けない際に業者の側から社員を派遣してくれる場合がありますが、このような場合も基本的に交通費は負担しなければなりません。

また任意売却を不動産業者などの専門業者に依頼する場合にかかる仲介手数料も債権者が支払います。ちなみに仲介手数料は「売買価格の3.15％＋63000円」が上限と定められています。こうした費用はなぜ債権者が支払うかと言うと、任意売却では売却によって得た代金の中から債権者が支払うものという規則があるためです。ただし物件を売却しないで済む任意整理などを計画している場合には弁護士費用などは自己負担となります。

ふつう住宅などを購入する場合には、銀行などの金融機関を通じて数千万円にも及ぶ高額な資金を融資してもらいます。しかし不況や健康上の問題などで勤務先の会社をリストラされたり、入院したりすることで収入が激減したりあるいは全く無くなってしまい、生活費にも事欠くようになる場合があります。収入が無くなると当然それまで支払ってきた住宅ローンにも支払いが滞ったり、停止してしまうなどの影響が出ます。

一方で銀行などから住宅ローンなどの融資を受ける際には契約を交わしており、その中には「万が一滞納などが生じた場合には融資額の全額を一括返済する」という趣旨の項目が必ず含まれています。しかしそもそも融資額全額を一括返済できるくらいなら住宅ローンの返済で滞納などするわけもありません。つまりこれは住宅という担保を売却して一括返済の一部もしくは全額として充てると言うことを意味しているのです。銀行などの金融機関は裁判所に返済不可能となった物件の売却を依頼します。こうして住宅などが売却されることを「競売」と言います。

しかしこのように住宅ローンが破綻した際でも債権者（銀行など）と債務者の話し合いの上で、本来は競売となるべき物件を一般の市場で売却できる場合があります。これを「任意売却」と言います。一見通常の中古住宅の売り出しの場合と何ら変わることなく販売されますので、入札形式で買い叩かれる競売と比較するとはるかに高値で売却できる確率が高くなります。その結果、任意売却の方がより多くの債務を返却することが可能となります。