任意売却Q&A

任意売却をした場合は、いつまでに引っ越さなければならないのでしょうか？競売の場合は、長く住み続けることができ、長い場合には2?3年は住むことが出来るため、売却が決まった時点で引っ越す形になります。しかし、任意売却の場合は比較的短いようです。

短いケースでは1ヶ月です。1ヶ月より早まる可能性は高くないですが、実際に不動産が売却されるまでの期間はマチマチなので、すぐに引っ越さなければならないケースも十分にありえます。もちろん、場合によっても違ってきますが、購入希望者が決まり金融機関の了解が下りれば、買主（購入者）との相談で引渡し期限を決めます。期間自体が短いように感じられるかもしれませんが、速やかに引渡しを行う方が、引越しや新生活の準備を現実的に開始出来るというメリットもあります。

しかし、もう少し住みたいという方は、競売と任意売却を平行して考えておくことも必要です。というのは、競売の場合はその開札までに、売却がまとまれば、競売は取り下げが可能です。もちろん、売却自体が長引く場合は債権者もいつまでも待ってはくれないため、”競売の申立てをしてくる事も十分に考えられます。

尚、引越しに関しては、いつでも引越し出来るように荷物等の準備をしておきましょう。任意売却は、買い手が見つかればすぐに売却されるため、自分達の準備時間が無いのも事実です。そのため、売却を決めたと同時に、荷物の整理や引越し業者への見積り依頼を開始しておきましょう。

不動産売却を行うにあたり、誰に頼めば良いのでしょうか？真っ先に思いつくのは不動産会社のはずです。しかし、任意売却を専門で行っている業者もいますので、どちらが良いのか、或いはどのような違いがあるのか、知っておく必要があります。

住宅ローンが残って居るマンションや自宅等の不動産売却というのは、実は手間と時間がかかるものです。また、銀行等の債権者との交渉も誰かが担当しなければなりません。例えば、これらの売却を不動産業者に任せたとしても、そのようなに時間も手間もかけられません。さらに、債権絡みの仕事を行うだけのスキルやノウハウを不動産会社は持っていないのです。そのため、大抵の不動産業者では任意売却を扱っていないのです。

これに対し、専門で行うのが任意売却専門業者です。不動産会社では扱うことが出来ない債権処理ノウハウや、引越し手続きのアドバイス、或いは新生活のアドバイスまで幅広いサポートをしてくれます。特に腕の見せ所は、債務を減らすノウハウです。任意売却が出来ると、競売で処理されるより、残債務が少なくなる場合があります。

もちろん、これらは専門業者による手続きや適切な処理方法があって実現できます。さらに、通常の売却と異なり、仲介手数料や司法書士の報酬等、依頼者が負担する必要がなくなるケースもあります。つまり、売却をすんなりと進めるなら、その専門知識とスキルを持った専門業者に頼むのが一番と言えるのです。

競売よりも、任意売却の方が遥かにメリットが多きいと言われていますが、逆にデメリットはないのでしょうか？実は、そのデメリットは売却そのものを認めて貰えないケースがあることです。これには、いくつかの条件やケースがあります。

例えば、銀行や金融機関等の債権者よっては、売却を認めてくれないケースがあります。また、UR・都市整備公団（UR都市機構）等の公団系でも、売却を認めてくれない恐れがあります。さらに悲しいケースとしては、売却を認めてくれる金融機関でも、融資を受けている方の対応が悪かったり、依頼を受けた専門業者の評判が悪いケースでは、何と任意売却の申し出を拒否されるケースがあります。せっかく融資してくれる可能性があるにも係わらず、こうした虚しいケースで融資してもらえないのは残念なものです。

その他にも、連帯債務者や連帯保証人が定まらず売却承諾が得られないケースや、任意売却で販売をしているのに内覧・内見願望者に対して物件を見せないケースでは、売却が出来なくなる恐れがあります。

任意売却の重要な点は、依頼者本人の意思が大切になります。そのため、依頼者本人が保証人の本人確認が出来なかったり。高齢で意向表示が出来ない場合も売却出来なくなります。こうした点に留意しながら売却可能かどうか探ることになるため、不安な場合や不明点があれば、全てクリアに出来るだけのスキルとノウハウを持つ任専門業者へ相談しましょう。

任意売却に至る前に、良くある相談が住宅ローンの滞納です。特に多いのが、1～2ケ月目程度滞納するとどうなってしまうか？というものです。一般的には、郵便物や電話等で督促されます。もちろん、いきなり一括返済を迫られるということはありませんので、ご安心下さい。というのも、滞納3ケ月未満でいきなり競売に掛けられるということは無いからです。

しかし、6ヶ月前後滞納すると、督促が厳しくなります。また、深刻な事態では、抵当権が移されたり、差し押さえられたりすることもあります。もちろん、度重なる滞納や対応内容が悪い場合に起こりえます、また、ローンを滞納すること自体、その分の利息が発生し、場合によっては1日あたりで1万円以上の利息すら付いてしまいます。

さらに、注意したいのは返済の穴埋めのために、消費者金融等で借り入れして返済してしまうことです。銀行での借り入れとは異なり、消費者金融の方が金利が高かったり、処理に困ってしまうケースが多々あるからです。

そうならないためには、住宅ローンの支払方式を見直すことが大切です。もちろん、今後の収入と返済のバランスを考えた上で、融資元と相談しながら決めましょう。また、弁護士に依頼して、個人再生法住宅ローン特則を利用する方法もあります。これは、返済額の減額を要請するものであり、専門家に任せて進めましょう。もし、それでも支払いが無理な場合、任意売却で債務整理する方法を専門家に相談してみて下さい。

期限の利益の喪失という言葉は少々難しい響きがありますが、簡単にいえば債権者からの「最終通告」であると考えておけば良いでしょう。

期限の利益というのは契約によって定められた期限が来るまでは、借金やローンの返済などの債務を行わなくても良いといった内容の債務者側の利益です。これは逆に言うと債権者の不利益となります。そこで事情によっては期限の利益を無効（喪失）にさせることで債務などを返済するように請求できる場合があります。例えば企業間の取引でAの会社がBの会社に対して債権者となっている場合に、支払い期限が来る以前にB社が不渡り手形など発行したことが分ると、このままではA社は自分の債権としての現金などを取り戻すことができなくなる可能性があります。このような場合にはあらかじめ決められた期限の利益を喪失させることによって、すぐにでもB社に対して債務の履行を請求することができます。

住宅の任意売却でも同じようなことが起こります。月々のローンを支払う側は債務者ですから期限の利益を受けることができますが、いったんローンの返済が滞ったりした場合には、再三に渡る銀行からの督促などを無視し続けると、債務者は期限の権利を喪失してしまうことになります。こうなると銀行などの金融機関は債務者に対して債務の一括返済を要求するようになります。また同時に金融機関はローン保証会社に債権を移転し、求償権の手段として返済がストップした住宅などの不動産を競売にかけることになります。

住宅ローンの返済は期限さえ守って支払っていれば債務者は銀行にとって客となりますが、いったん支払いの延滞が生じるとこの関係は崩壊します。債務者は最終的には競売か任意売却のいずれかを選ばざるを得なくなってしまいます。競売や任意売却とならないうちに専門の業者に相談することが重要です。

任意売却にしても競売にしてもできれば近所の人などには知られぬままに売却を終えたいものです。しかし競売はともかく任意売却の場合でも近所の人にバレてしまうことはあります。特に競売の場合はほぼ間違いなく近所の人の知るところとなってしまいます。これは競売の場合には入札予定者が、裁判所から多くは情報が提示されないために、直に近所の家やお隣などの住人に物件の様子を聞いたりすることが多いためです。また競売の場合は裁判所の告知にも掲載されますから、どうしてもいつかは近所の人にバレてしまいます。家を取り上げられる上に、ローンは残り、しかも近所の人の視線にさらされるという三重苦の生活となりますが仕方がありません。

一方任意売却の場合であれば、うまく売却などがすすむと近所の人にバレないままに物件を処分することが可能となります。任意売却は通常は専門の不動産業者や弁護士、司法書士などが手続きを行いますから、守秘義務によって秘密が外に漏れることはありません。また不動産業者にしてもわざわざ物件が「訳有り」であることを知らせて販売価格が下落するようなことは絶対にしません。しかし任意売却を選んだ場合でも100％外部に情報が漏れないと言うことではありません。特に任意売却を選択しておきながら購入希望者が内見を望んでいる際に非協力的な態度を取って内見をキャンセルしたり、家の内部を見せること自体を拒否したりした場合には、購入希望者は仕方が無く近所の人から情報を集めようとします。こうしたことが原因で任意売却であることが知られてしまうことがあるのです。