予期せぬリストラ、急激な収入源、会社の倒産などで今月から住宅ローンの支払いが滞納するとしましょう。まず最初に滞納があった時点で早速銀行などの金融業者から督促状などが届きます。これは日にちを増す毎に多くなり、電話やメール、あるいは直接の訪問によって支払いを請求され続けます。こうした時期は3ヶ月ほど続きます。滞納が発生して約3ヶ月が経過すると、状況ががらりと変わります。このように金融機関が支払いを求めてあの手この手で督促をかけてくる間は、金融機関と何らかの交渉を持つことで、月々の支払い金額の低減などの相談にのってもらえる可能性があります。
銀行などの金融業者は滞納が始まって3ヶ月から6ヶ月程度で住宅ローンの債権を保証会社に譲渡します。こうなると銀行などの債権者に住宅ローンの内容を見直してもらうことは不可能となります。債権が譲渡されると約1ヶ月程度で今度は保証会社から融資残金の一括弁済を要求されます。この時期に専門の業者などに相談して任意売却を行えば未だ余裕を持って計画的な売却が可能です。
しかしさらに時間が経つと今度は1ヶ月後に競売申立となって、競売開始決定通知が裁判所から送られてきます。その後数週間で執行官と呼ばれる役人がやってきて物件の調査を行います。この執行官の調査はおおむね3ヶ月ほどかかります。この3ヶ月の前半は、任意売却を行う意志のある人にとって非常に重要な時間となります。この期間をみすみす見逃すか、あるいは任意売却を申請するかでことの流れのスムーズさが大きく異なってくるのです。
執行官による調査が終わってしまうと3ヶ月くらいで期間入札となり買受人が決定されます。